بدأت تنشط مؤخرا حملات تروج للاستثمار في العقار خصوصا أن اسعار العقارات ليس فقط تراجعت بما يقارب 40% لا بل كان القطاع يعاني من الجمود في 2019 لا أحد يفكر بالاستثمار او بالشراء كان الوضع مأزوم للغاية! وبما أن الناس لم تعد ترغب بأيداع أموالها في البنوك بسبب القيود على السحب وانعدام الثقة,فيبدو الاستثمار في العقار قرار ذكي وصائب:
فهل ستلقى هذه الدعوات صدى ايجابيا عند الناس التي تخبيء أموالها في البيوت؟ولماذا لم يزل قسما كبيرا من اللبنانيين يفضل شراء المنازل في بلدان أخرى مثل قبرص واليونان وتركيا يجذبهم موضوع الجنسية أو الأقامة الدائمة واذا كان موضوع الجنسية مرغوب الى هذا الحد ويشكل عامل جذب قوي لماذا تعرقل اقتراح منح الجنسية اللبنانية لكبار المستثمرين في لبنان؟؟؟
المودعون يعملون على تقسيم المخاطر بين العقار والمصرف
أمين سر جمعية مطوري العقار في لبنان " مسعد فارس وضع الموضوع في خانة تنويع وتوزيع المخاطر وقال في حديث خاص للأقتصاد" ان اسعار العقار لم تنخفض الا ان هناك بعض المتعثرين يلجأون الى التخفيض بسبب اضطرارهم لذلك ونصح المواطنين الراغبين بذلك ان يلجأوا الى شركات وساطة متخصصة ذات مصداقية لانهم على دراية جيدة جدا بالسوق ويعرفون جيدا مكان وزمان وصاحب العقار المناسب للشراء.
عن موضوع الشراء خارج لبنان لفت الى انها موجة ومرت لكن حاليا تتجه الناس للتصرف بأموالها في البنوك وفيما خص موضوع منح الجنسية لكبار المستثمرين في لبنان قال انه هو من اقترح ذلك لكن الاقتراح واجه معارضة لاسباب سياسية مرتبطة باعتبارات انتخابية!!
لدى سؤاله: هناك إعلانات ترويجية للاستثمار بالعقار، ويقال بأن هناك استعداد للانتظار إن كان لدى الشخص ودائع في المصرف لأجل معيّن. وهناك العديد من التسهيلات المقدمة إضافةً إلى دعوات من الناس للاستثمار بالعقار، لأن الأسعار تراجعت، هل هذا الموضوع صحيح؟
أوضح قائلا: لا يعود السبب لتراجع الأسعار، بل لأن الناس في خوف من المصارف ومن فقدان أموالهم في المصرف. كما أنهم خائفين من تطبيق الـ"hair cut" وأشياء أخرى.
من هنا يحاول المودعون تقسيم المخاطر بين العقار والمصرف. فإذا كان بحوزة الشخص 10 ملايين، يضع 5 ملايين في البنك، و5 ملايين أخرى في العقار، عوضاً عن إبقاء المبلغ بأكمله في المصرف. بذلك إذا حدث شيء ما في المصرف، يكون هناك 5 ملايين آمنة في العقار، خاصةً وأن أسعار العقار اليوم جيدة، خصوصاً أنها لم تتراجع.
ولفت الى ان الأسعار لا يمكن أن تنخفض أكثر مما هي عليه، والخصومات تراجعت كثيراً عن الفترة السابقة لأن هناك عمليات تجري، فمن يريد الشراء لا يجب أن ينتظر.
وسأل مسعد فارس" الآن من هو الذي يبيع! "المديون". لأن غير المديون يقول "لماذا سأبيع، فذلك يشتري لأنه خائف من البنك هل سأقوم أنا الآن بالبيع ووضع أموالي في المصرف"؟!"
من هنا أنصح الراغبين بالشراء الذهاب إلى أشخاص متخصصين بذلك، وأنا لست الوحيد المتخصص، لكنني تكلمت عن هذا الأمر منذ 3 أشهر، وبدأت بالقول للناس أن يقوموا بذلك،. بالتالي يجب على الناس أن تنظر بالأمر وتقسم المخاطر الخاصة بها.
وتابع يقول "على مدى السنتين الماضيتين أنا كنت أبيع أسهم في صندوق عقاري، لأنه لا يجب على الشخص أن يضع "جميع بيضاته في سلة واحدة"، يجب أن يكون لديه خيارات عدة.
نحن نعمل مع المصارف لمعرفة الأشخاص المديونين والمتعثرين،والصندوق الذي أنشأته، أنشأته من أجل القطاع المتعثر، والأسعار التي أستطيع أخذها، لا يمكن أن يأخذها أحد إذا كان يريد شراء شقة واحدة أو أرض واحدة، وهناك أشخاص آخرين يقومون بهذا الأمر، لست الوحيد. لكن يجب على المواطنين ألا يتوجهوا إلى المفاوض أو إلى فلان ويقولون أنهم يستطيعون القيام بهذا الأمر وحدهم، بل يجب أن يذهبوا إلى أشخاص متخصصين، يجب عليهم الذهاب إلى الـ "brokers" المعروفين ب"شطارتهم". هناك شركات معروفة اليوم في لبنان هؤلاء هم أشخاص على علم بالسوق ويستطيعون مساعدة المشترين أكثر من ذهابهم وحدهم للشراء بحجة أنهم يعرفون القيام بذلك أكثر من غيرهم.
*: ماذا يقول لهم الـوسيط هل ينصحهم بالمكان الذي يجب أن يضعوا أموالهم فيه؟
- الـ "broker" الذكي يعرف أن هذا المشتري "محشور"، والشراء من شخص محشور ومتعثر يختلف عن الشراء من شخص مرتاح وأوضاعه جيدة، فالأخير لن يلتزم السعر، بينما المتعثر سيقوم بذلك.
وعندما يتم إدخال المصرف الذي يتعامل معه المشتري بالعملية، يساهم البنك بالضغط عليه أيضاً، فعندما يريد الشخص تحصيل عرض جيد يجب عليه اللجوء إلى متخصصين، أما إذا لم يكن يريد الحصول على عرض جيد يمكنه إتمام الأمور لوحده، فهو حرٌّ أيضاً.
*: كم عدد الأشخاص المطورين الذين يرزحون تحت اعباء الديون ؟
-: لو كانوا كثر، هناك تقريباً 11 مليار للمطورين العقاريين. لو أنهم جميعهم متعثرين كنت سأقول لك أنهم أينما ذهبوا سيجدون سعراً جيداً جداً، ولكن لأن بعضهم متعثر وبعضهم لا، وبعضهم متعثر أكثر من غيره، وبعضهم متعثرين كثيرا وغيرهم أقل تعثر، فهناك تعددية، وهذه التعددية نحن نعرفها بحكم عيشنا معهم لكن عامة الشعب لا يعرفونه.
*: هل مبلغ الـ 11 مليار هو دين؟
_: دين للمطورين العقاريين و 9 مليار للقروض السكنية، يعني ذلك ان هناك 20 مليار للقطاع العقاري، كذلك هناك أيضاً أشخاص يمكن أن يكون لديهم مشغل زجاج أو خشب أو ألمنيوم، ويرهنون أرض مقابل حصولهم على تسهيلات من البنك. واليوم لأن عملهم لا يسير بشكل جيد فهو متعثر، ويريدون سداد ديونهم.
*: لماذا يفضل الكثير من اللبنانيين اليوم الشراء خارج لبنان في قبرض واليونان وتركيا مثلا؟
_: لأنهم يحاولون عدم وضع جميع بيضاتهم في سلة واحدة كما قلت ، ويحاولون تقسيم المخاطر. وهؤلاء الذين يشترون في الخارج، هناك أشخاص يدفعون 50.000 دولار في قبرص ويعملون على تقسيط الباقي.
الآن لا يوجد عدد كبير من الناس الذين يشترون في الخارج، أو يقولون أنك تشترين في الخارج ولكن تدفعين في لبنان، هذا هو أكبر عبء على اللبناني اليوم، أمواله المتواجدة في المصرف.
*: الى اي مدى تشكل تشكيل الجنسية عنصر جذب للناس؟
_: في السابق أحدثت هذه القصة فورة لدى الناس لكن الآن الا أنها راهنا تراجعت ، فمن يريد الإقدام على هذا الأمر قام به منذ زمن.
*: تم اقتراح هذا الأمر بكثرة في لبنان وتم عرضه في وقت معين؟
فارس: أنا اقترحته، ولم يتم قبوله لأن المشكلة سياسية. لأن هناك من كان يريد أن يربح الانتخابات في المتن على غيره ، ونحن وضعنا مشروع القانون عنده في الموازنة. لذلك قام بالاعتراض عليه بحجة أننا لا نريد توطين الفلسطينيين والسوريين وغيرهم.
*: مع العلم أننا بحاجة لكبار المستثمرين، أي أننا لن نقوم بإعطاء الجنسية لصغار المستثمرين.
وللإطلاع على رأي خبير عقاري آخر حاورنا خبير لم يرغب بذكر اسمه قال مؤكدا"أنه من أفضل الأشياء اليوم أم يقوم المواطن بشراء عقار لانه ، بهذا الأمر تستبدلين أوراق النقدية وقعها رياض سلامة، بأرض يملكها حنا أو بطرس أو حسين أو ما إلى هنالك. فما هو الأفضل!!
*: أنت تقصد كي يؤمن الناس على أموالهم لأنهم لم يعودوا يؤمنون عليها في المصارف.
_: لا أعلم، فقدوا الثقة بالمصرف بسبب السياسة النقدية التي بدأت منذ 1997 وأكملت بعناد الأشخاص المسؤولين، ولولا عنادهم لم نكن سنصل إلى ما نحن عليه اليوم.
*: هل هناك تراجع في أسعار العقارات؟
_: كان هناك في بادئ الأمر تراجع بين 30 و40% حسب المناطق ، لكنها عادت لتتحسن اليوم لأن الطلب كبير عليها في لبنان وخارج لبنان.
*. العقار في لبنان أكثر أماناً من المال في المصارف، والعقار في الخارج أكثر أماناً من المصارف في لبنان:
* لماذا برأيك هناك أشخاص يقدمون على الشراء خارج لبنان؟
_: أكثر أماناً. العقار في لبنان أكثر أماناً من المال في المصارف، والعقار في الخارج أكثر أماناً من المصارف في لبنان. وهذه هي قصة المخاطر، لم يعد هناك أحد ينظر فقط إلى ما يحدث لأن السياسية المتبعة من قبل مصرف لبنان والمصارف، أدت إلى انهيار.
ولا يأتي أحد ويقول لي أن البلد في وضع غير جيد، فبدلاً من أن يقوم رياض سلامة منذ عام 1997 و 1998، بتخفيض سعر العملة كي يبرز سعر صرف العملة وسوء إدارة الدولة، خبّأها وبدأ الجميع حينها يتكلمون عن استقرار نفدي، وكل من تكلم باستقرار نفسي (لا يفهم برأيي)، لأنه لم يكن هناك حينها استقرار نقدي، كان هناك استقرار في سعر الصرف، واستقرار العملة يختلف عن الاستقرار النقدي. هذا عمل أناس جاهلون، وجزء كبير من الاقتصاديين جاهل ويدعي المعرفة بالاقتصاد.
*: كم كان موضوع الجنسية عامل جذب للناس كي يستثمروا في الخارج.
_: الجنسية كانت عامل جاذب للناس في السابق لكن اليوم في البرامج العقارية الموجودة في قبرص أو في البرتغال، نحن نتحدث عن ملايين الدولارات، يعني مليون أو مليونين تبعاً للمكان وللاستثمار. لا يوجد الكثير من هؤلاء الأشخاص اليوم، نحن نتكلم اليوم عن أشخاص يريدون الإستثمار بـ 100 ألف و 200 ألف يورو.
يريدون تهريب أموالهم بأي شيء، فاليوم لم يعد لدى المودعين ثقة بالمنظومة الحاكمة في لبنان وليس فقط بالمصارف، نحن نذهب إلى مكان أبعد وأعمق.
*:أذن فهذا لا يرتبط بالجنسية بل بتهريب أموالهم.
_: طبعاً، هم بفكرون بأولادهم، وبانفسهم إن كانوا يبلغون من العمر 40 سنة. العملية أخطر بكثير مما يراها الناس إلى الآن.
*: تم عرض اقتراح لإعطاء الجنسية لكبار المستثمرين الذين يستثمرون في لبنان وتم رفض هذا الإقتراح. لماذا رُفض؟
لأن أي شخص في العالم يملك المال سيأتي إلى لبنان حينها. لو أن شخصاً منحدر من أصل لبناني عربي لا يعد الأمر مشكلةً بالنسبة لي، لكن أي شخص يضخ أموال في لبنان كنا سنمنحه الجنسية، بذلك سنقوم بفتح بلادنا للمافيا وهي أساساً مفتوحة.
*: نريد أن نسألك عن أسعار العقارات.
_: ارتفعت أنا أعرف الآن مستثمرين يشتركون في المشاريع الكبيرة بدءاً من 500 ألف دولار وما يزيد، ارتفعت تقريباً 10% وهذا الرقم ليس بقليل. أنا أحدثك عن مشاريع كبيرة في بيروت وخارجها.
*: ماذا عن الأشخاص المتعثرين والذين تراكمت الديون عليهم؟
_: هؤلاء يغلقون أبوابهم. الآن سيقع في المشكلة من كانوا يعتمدون على الإسكان سابقاً وجماعة الإسكان الذين تتوفر لهم الدفعة الأولى بصعوبة ليستطيعوا بعد ذلك تقسيط سعر الشقة، على شكل دفعة كل شهر. من بنى عقارات للطبقة الفقيرة والمتوسطة هم المتضررين.
*: ماذا لو باعوا بأسعار أرخص؟
_: لو كان هناك أسعار أرخص ولو باعوا بنصف السعر، لا يوجد من يشتري لأن الناس لا تمتلك المال. الدفعة الأولى كانت 10% ويتم التقسيط بعد ذلك على 3 سنوات حتى يتم الوصول إلى الـ 20%، وبعد ذلك يتم تقسيط الدفعة الباقية على 30 سنة، فلو قلّص البائع السعر 50% لا يكفي.
بالتالي فالفئة التي قامت بالبناء للطبقة الفقيرة والمتوسطة والتي كانت تبيع المتر بـ 1000 دولار، وبالاعتماد على الإسكان هي التي تضررت. وكل من كان يبيع بسعر أقل من 300/400 ألف دولار هو متضرر، بينما من حدد أسعار شقته بدءاً من 500 ألف دولار وما يزيد عنها، فهو لا يبيع اليوم.
