مع الركود السائد لا يمكن لأسعار العقارات وقيمتها أن تحافظ على مستوياتها الحالية، إذا استمر الوضع على ما هو عليه. السوق العقاري في دائرة الخطر وسط التضييق المتنامي عليه ، وتراجع الطلب بفعل تدهور القوة الشرائية . واذا وصلت نسبة الاستثمارات في القطاع العقاري إلى 70% من الاستثمارات الخارجية المباشرة عام 2010، فإنها اليوم في مهب التردد الذي يبعد ارادة المغامرة الى اجل غير معروف.
بعد تعليق العمل بالمادة 50 المعدلة بالمادة 49 في قانون الموازنة العامة للعام 2018،التي تجيز إعطاء الأجانب حق الإقامة في حال تملكهم منزلا يزيد سعره عن 200 ألف دولار أميركيوالتي كان القطاع العقاري يعوّل عليها لتحريك الطلب في السوق على الشقق ، وبعد ازمة القروض الاسكانية المدعومة من المؤسسة العامة للاسكان ، ما ذا بقي من حوافز لتشجيع الاستثمار في القطاع ؟
فارس
منسّق التحالف العقاري اللبناني أمين سر جمعية مطوّري العقار في لبنان(REDAL) مسعد فارس يقو ل "للاقتصاد" :لسوء الحظ ،يؤسفني كثيراً القول أنه لم يبق أي حوافز لتشجيع الاستثمار العقاري ، لا من جهة المطوّر ولا من جهة المستهلك. المطوّر كان لديه مطالب من شانها تشجيع المستهلك ودفعه الى شراء شقق، ولكن الدولة لم تستجب لأي من هذه المطالب . بالاضافة الى كل هذا أتت أزمة القروض الاسكانية المدعومة والتي بحد ذاتها تشكّل ضربة كبيرة للسوق.
وعن الخطوات المنوي اعتمادها في هذه المرحلة من قبل الوسطاء العقاريين لخلق خضة ايجابية على الاقل تضمن مواكبة الطلب للعرض المتوافر بشكل كبير يؤكد ان جمعية مطوري العقارREDAL ونقابة الوسطاء العقاريين REAL وكل من يعمل في هذا القطاع يجند كل طاقاته لتحفيز الطلب علىالشراء. من جهتهم المطورون يقدمون الحسومات،كما بدأوا صيغة"التأجير للشراء" buyLease to .
وهم يحاولون كل جهودهم لتشجيع الناس على ذلك . وأيضاً تعمل REDALعلى المقترحات المطلوبة من الدولة وتحاول المساعدة لحل موضوع القروض. وفي هذا الاطار ، تتعاون مع الدولة من ايجاد حلول مستدامة. ولكن أهم من هذا كلّه والذي لم يتم بعلغاية تاريخه ،هو أن تتحمّل الدولة مسؤوليتها، المسؤولية التي لا يمكن لأي أحد آخر أن يتحملها عنها . و يبدأ ذلك باعداد خطة اسكانية شاملة ومتكاملة ، وخلق صيغة أو هيكلية للتمويل العقاري الميسّر للطبقة الوسطى والمحدودة الدخل. ان القروض المدعومة من مصرف لبنان ليست بالحل الدائم، لابل انها من الحلول المؤقتة . وهنا الشكر الكبير لمصرف لبنان الذي عوّض عن هذا الغياب . ولكن لا يجب الاعتماد عليه، لأن هذا الأمر ليس من مسؤولياته. بل هو مسؤولية الدولة التي تملك فرصة ذهبية وهي استعداد القطاع الخاص للتعاون مع القطاع العام وتقديم كل خبرته لمساعدة الدولة في خلق هكذا هيكلية.
شبه غياب كامل للطلب على العقارات تعقده مشاكل بيروقراطية يعاني منها المطورون ومنشئو العقار خلال إنجاز معاملاتهم في الدوائر الرسمية اللبنانيةويعتبر هنا فارس ان الحلول تكمن بالمكننة ، ولكن لسوء الحظ البلديات ليست جاهزة لهذا الأمر. مع أن REDAL عرضت المشروع على بعض البلديات وكانت الوعود كثيرة ولكن لم يتحقق اي شيء. من جهة أخرى، نحن مسرورن جداً أن الدوائر العقارية برئاسة الأستاذ جورج معراوي وقعت برنامج التعاون التقني FEXTE الخاص بمشروع التوأمة الفرنسي- اللبناني للشؤون العقارية بين المديرية العامة للشؤون العقارية في لبنان والمديرية العامة للمالية العامة في فرنسا، وهذا يسهّل معاملات الناس.
صيغة مستدامة للقروض الإسكانية
وعن اهم بنود اي صيغة مستدامة للقروض الإسكانية او حتى اي خطة اسكانية يشير الى ان أهم بنود الصيغة المستدامة للقروض الاسكانية هي أن يكون القرض طويل الأمد ، لا يرتّب اي عبء على ذوي الدخل المحدود والطبقة المتوسطة . والسماح لهذه الشريحة من المواطنين بان يكون عندها سقف فوق راسها.هذا ليس برفاهية بل ضرورة. وليس من الضروري ان يعمل المواطن ليلاً ونهاراً، وان يُحرم من الاستمتاع بحياته لتأمين شراء منزل فقط. على الدولة تسهيل امور الشعب كما هو حاصل في كثير من الدول، لكي يبقى اللبناني في بلده، ويبقى فخوراً بوطنه وبتملكه منزل فيه.
أما الخطة الاسكانية فأهم بنودها هي أن تشمل لبنان كله، ومن غير المقبول أن تكون خطة صالحة للمدن الرئيسية وضواحيها فقط. وانما يجب أن تكون على نطاق الوطن.
مقترحات
وذكر فارس ان أبرز مقترحات جمعية مطوري العقار في لبنان REDAL المرفوعة الى الحكومة هي :
1ــ اعتماد جهة واحدة للقيام بالتخمين العقاري الذي على أساسه يتم تحديد الضرائب والرسوم المتوجبة على العمليات العقارية وتوحيد المعايير في هذا الشأن.
2 ــ تخفيض المعدلات المعتمدة للضريبة التصاعدية على الاملاك المبنية، أو توسيع شطورها.(تعديل المواد 54 و 56)
3 ــ تخفيض المعيار المعتمد حالياً لإحتساب القيمة التأجيرية المحدد حالياً بأن لا تقل عن 5 في المئة من قيمة البناء(*)، بحيث لا تزيد معدل القيمة التأجيرية عن 2 في المئة من قيمة البناء.
* (البند 3 من المادة 36 من قانون ضريبة الأملاك المبنية ) : تقدَّر الايرادات الصافية بالإستناد إلى العناصر التي تؤثر في قيمة العقار التأجيرية..شرط أن يؤمن البناء لمالكه ما لا يقل عن 5% (خمسة بالمئة) من قيمته كبدل إيجار".
4 ــ تعديل أحكام التنزيل الخاص بدور السكن (المادة 52 من قانون ضريبة الأملاك المبنية):
"ينزل مبلغ ستة ملايين ليرة من الإيرادات الصافية الخاضعة للضريبة لكل وحدة سكنية يشغلها شخص طبيعي بصفة مالك أو أحد الشركاء في الملكية أو من هو بحكم المالك.
يستفيد الأشخاص المشار اليهم في الفقرة الاولى كل بنسبة حصته في الملكية من وحدتين سكنيتين فقط مهما بلغ عدد دور السكن التي يشغلها".
بحيث يصبح: "ينزل 50 ٪ من الإيرادات الصافية..." (الباقي بدون تغيير).
5 ــ تشجيع مشتري الشقق الممتنعين حتى الآن عن تسجيلها على الاسراع في تسجيلها ، وذلك عبر تخفيض رسوم التسجيل عليها، واعتماد برنامج لسداد قيم التسجيل مقسطة على ثلاث سنوات.
من شأن هذا الاقتراح ان يدفع العدد الأكبر من مالكي 100 الف شقة على الاسراع في التسجيل لصالح الخزينة.
ومن المعلوم ان جمعية مطوري العقار قد طالبت بتعديل المواد الاتية:
المادة السابعة والعشرون: رفع التنزيل الخاص ببعض دور السكن
يُلغى نص المادة 52 من قانون ضريبة الأملاك المبنية تاريخ 17/9/1962 وتعديلاته ويستعاض عنه بالنص التالي:
إبتداءً من إيرادات العام 2018، ينزل ما نسبته 50% (خمسون بالماية) من الإيرادات الصافية الخاضعة للضريبة لكل وحدة سكنية يشغلها شخص طبيعي بصفة مالك أو أحد الشركاء في الملكية أو من هو في حكم المالك.
يستفيد الأشخاص المشار اليهم في الفقرة الأولى كل بنسبة حصته في الملكية عن وحدتين سكنيتين فقط مهما بلغ عدد دور السكن التي تم إشغالها أوالتي هي قيد التشغيل ، وذلك عن الوحدتين ذات القيمتين التأجيريتين الأعلى.
يُحفظ حق المالك بالإستفادة من تنزيل سكنه عن السنوات السابقة واللاحقة لتاريخ هذا التعديل بدءاً من تاريخ إشغاله دون تطبيق أحكام مرور الزمن، على أن تعتبر الضرائب المسددة حقاً من حقوق الخزينة ولا يمكن إستردادها.
تحدد عند الإقتضاء دقائق تطبيق هذه المادة بقرار يصدر عن وزير المالية.
المادة الثامنة والعشرون: تعديل المادتين 54 و56 من قانون ضريبة الأملاك المبنية تاريخ 17/9/1962 وتعديلاته
تعدل المادة 54 من قانون ضريبة الأملاك المبنية تاريخ 17/9/1962 وتعديلاته بحيث تصبح كالتالي:
تخضع لضريبة الأملاك المبنية الإيرادات الصافية السنوية التي تعود للمكلف من كل عقار على حده، وفقاً للمعدلات التالية:
4% للشطر من الإيرادات الذي لا يتجاوز 60,000,000 ليرة.
6% للشطر من الإيرادات الذي يزيد على 60,000,000 ليرة ولا يتجاوز 120,00,000 ليرة.
8% للشطر من الإيرادات الذي يزيد على 120,000,000 ليرة ولا يتجاوز 180,000,000 مليون ليرة.
11% للشطر من الإيرادات الذي يزيد على 180,000,000 ليرة ولا يتجاوز 360,000,000 ليرة.
14% للشطر من الإيرادات الذي يزيد على 360,000,000 ليرة.
ولا تضاف أية علاوة على هذه الضريبة.
تعدل المادة 56 من قانون ضريبة الأملاك المبنية تاريخ 17/9/1962 وتعديلاته بحيث تصبح كالتالي:
تطبق معدلات الشطور الواردة في المادة 54 من قانون ضريبة الأملاك المبنية المعدلة إعتباراً من إيرادات العام 2018.
تعديل مطلوب وضروري غير وارد في قانون الموازنةتخفيض المعيار المعتمد لإحتساب القيمة التأجيرية
المادة ....: تعديل المادة 36 من قانون ضريبة الأملاك المبنية تاريخ 17/9/1962 وتعديلاته.
تراعى في تقدير الإيرادات الصافية الأصول التالية:
1- تعتمد أساساً للتقدير قيمة بدل الإيجار المتفق عليها بين المؤجر والمستأجر إذا أمكن معرفتها والتثبت من صحتها.
2- أما إذا تعذر ذلك فتقدر الإيرادات الصافية بالمقارنة مع الأبنية المشابهة المؤجرة في ظروف وأحوال مماثلة.
3- أما اذا تعذرت المقارنة فتقدر الإيرادات الصافية بالإستناد الى العناصر الأساسية التي تؤثر في قيمة العقار التأجيرية: المساحة، المنطقة، نوعية البناء، متممات البناء ( تدفئة، تبريد، مصاعد، أنترفون الخ...) وغيرها من العناصر. شرط أن يؤمن البناء لمالكه ما لا يقل عن 5،2% (إثنان ونصف) من قيمته كبدل إيجار للوحدات السكنية أو للوحدات غير التجارية و 4% (أربعة بالمئة) للوحدات التجارية.
تحدد دقائق تطبيق هذه المادة بقرارات تصدر عن وزير المالية.
كل المقترحات الآنفة الذكر فعّالة ، ويبقى الاهم تحسين القدرة الشرائية لدى المواطن والاسراع في وضع خطة إسكانية مدروسة يستفيد منها اصحاب العقارات والراغبون في تملك الشقق.
